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Expensas, una obligación de los copropietarios que tiene mala prensa

expensas en edificios y torres en argentina

Las expensas son los gastos de mantenimiento de un edificio que se distribuyen entre todos las personas que viven en él: significan todas las erogaciones que deben realizarse en forma periódica para solventar los gastos de conservación y reparación de objetos de las partes comunes del edificio y de los servicios que benefician a todos los consorcistas (luz del hall de entrada, de los pasillos, etc.), con el fin de lograr el buen funcionamiento del inmueble, su seguridad y subsistencia.

Quienes están obligados al pago de las mismas son: el propietario de la unidad funcional y todo poseedor, en consecuencia, los inquilinos no están legalmente obligados al pago porque no son poseedores sino tenedores del bien (Artículo 2050 del Código Civil y Comercial de la Nación). Pese a lo anterior, es habitual y razonable que éstos asuman el pago de expensas comunes ordinarias.

Las expensas se dividen en: ordinarias y extraordinarias. Las primeras deben ser pagadas por todos los consorcistas. Se abonan para hacer frente a los gastos corrientes que se necesitan para mantener en funcionamiento el edificio (sueldos del personal, cargas sociales, honorarios del administrador, servicios e impuestos, arreglos, instalaciones para circulación de personas con discapacidad, etcétera).

Las expensas extraordinarias son las que exceden el gasto habitual y cubren una necesidad puntual, por única vez. Algunos ejemplos pueden ser el pago de una indemnización al encargado, la renovación de los ascensores o el cambio de cañerías. Al tratarse de gastos que no hacen al mantenimiento normal del edificio, sino inesperados, y a veces muy costosos, pero que beneficiarán al edificio en cuanto a su aprovechamiento y no así al inquilino que está ocupando el inmueble temporalmente, éste debería asumir su pago, recayendo dicha obligación en el propietario de la unidad.

Es por eso que, cuando hay que hacer un arreglo en los espacios comunes corresponde que lo pague el conjunto de los copropietarios. Su aporte se resuelve en asamblea. El consorcio es el responsable del pago, exceptuando que los daños hayan sido provocados por terceros ajenos al edificio. Estos gastos tienen que estar reflejados en la liquidación de expensas, realizada por el administrador del consorcio, como gasto extraordinario.

Cabe aclarar que los daños o desperfectos que tengan origen en el interior visible de la unidad funcional o espacios propios, deben ser abonados y asumidos por el propietario de la unidad que los causó. Pero, si se producen daños en espacios comunes (por ejemplo, caños estructurales de agua o gas) que generan perjuicios a una unidad funcional, el consorcio deberá asumir los gastos de reparación.

El cálculo para el pago de las expensas es efectuado por el administrador del inmueble, quien debe recaudar los fondos necesarios a tal fin. Dicho cálculo y la posterior recaudación dineraria son obligaciones a su cargo exigidas en el Código Civil y Comercial de la Nación (art. 2067 incisos c y d).

El porcentual tomado para calcular expensas de cada unidad funcional está determinado en el Reglamento de Propiedad Horizontal (art. 2056 incisos f y j del CCCN) y puede tratarse de un porcentual asignado especialmente en dicho reglamento, o también puede tomarse el porcentual fiscal.

Por último, durante 2018, en CABA, las expensas subieron un 42,9%, según datos oficiales del gobierno de la Ciudad; lo que porvocó una suba en la morosidad. Este aumento se produjo por dos cuestiones: por un lado, los incrementos salariales para los encargados de edificios (la paritaria se revisó más de una vez en ese año); por el otro, también influyó el alza de las tarifas.

Debido a lo anterior, el Gobierno porteño promovió un plan con 14 medidas para bajar las expensas; entre ellas se destacan: la no obligatoriedad de realizar tareas de desinfección todos los meses; la puesta en funcionamiento 'Cuenta Consorcio', una cuenta corriente gratuita que ofrece el Banco Ciudad para la administración de edificios y el espaciamiento de los controles de ascensores, fachadas y matafuegos.

Según Sebastián Gómez Abuin, de Administración Gómez Vidal SA, con respecto a estas medidas, expresó: 'Si bien esto puede significar un ahorro, no hay que dejar de ver que se disminuye un servicio. No nos parece una buena idea ahorrar en detrimento de la calidad de vida e integridad física del consorcista. Dicho esto, creemos pertinente que, estableciendo niveles mínimos de seguridad e higiene, los vecinos definan el servicio que deseen de acuerdo al presupuesto del edificio'.

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